Wien – Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren massiv gestiegen. Mit den Zinserhöhungen der EZB wurden bestehende variable Kredite, aber auch neu abgeschlossene Fixkredite ebenso teurer. Hinzu kamen die Verschärfungen bei der Kreditvergabe. Der Traum vom Eigenheim war damit für viele Menschen ausgeträumt. Das Wohnbaupaket der Regierung, sinkende Immobilienpreise, sinkende variable Zinsen, inflationsangepasste Gehälter – viele Entwicklungen in den vergangenen Monaten könnten vermuten lassen, dass sich die Leistbarkeit für das Eigenheim stark verbessert hat. Doch das ist nicht so, wie ein Überblick vom Tarifvergleichsportal durchblicker.at zeigt.
Denn nach wie vor müsste ein durchschnittlicher Doppelverdienerhaushalt für eine 90-m²-Neubauwohnung in Wien 59 Prozent seines Einkommens aufwenden, um den Kredit zu tilgen. Auch wenn der Zenit überschritten sein dürfte – im Jahresdurchschnitt 2023 waren es 64 Prozent –, ist man laut durchblicker.at von der maximalen Schuldentilgungsquote von 40 Prozent noch weit entfernt. Lediglich Besserverdienende nähern sich der in den Kreditvergaberegeln vorgesehenen Zielquote: Bei diesen Haushalten würden derzeit aber auch durchschnittlich 45 Prozent des Monatseinkommens in die Kreditrückzahlung fließen.
Gießkanne keine gute Lösung
"Für Durchschnittsverdiener platzt der Traum vom Eigenheim damit nach wie vor, die Leistbarkeit hat sich gegenüber 2023 nur geringfügig verbessert", sagt Martin Spona, Chef von durchblicker.at, in einer Aussendung. Damit verfehle auch das Wohnbaupaket auf vielen Ebenen bisher seine Wirkung. Das Gießkannenprinzip benachteilige einkommensschwächere Haushalte, entlastet würden nur jene, die es sich ohnehin leisten können. "Aus unserer Sicht wäre etwa ein Genossenschaftsmodell mit verpflichtender Kaufoption deutlich zielführender, um mehr Eigentum im Wohnungssektor zu schaffen", teilt Spona mit. Außerdem gelte es, Hürden für jüngere Menschen, etwa im Bereich Eigenkapital, zu beseitigen.
Zur Illustration hat das Vergleichsportal ein Beispiel gewählt anhand einer Immobilie im dritten Wiener Gemeindebezirk: Der Preisrückgang pro Quadratmeter wird mit 8140 Euro statt 8200 Euro pro Quadratmeter angegeben. Das verringere die Kaufnebenkosten. Dazu komme der Wegfall der Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühr im Rahmen des Wohnbaupakets. In der Beispielrechnung sind das rund 11.500 Euro (2,5 Prozent vom Kaufpreis). "Die geförderten Darlehen sind in der jetzigen Ausgestaltung des Wohnbaupakets noch nicht berücksichtigt. Es zeichnet sich aber bereits jetzt eine hohe Komplexität ab, weshalb einige Banken angekündigt haben, davon abzusehen", so Spona.
Zinssenkung wird erwartet
Erwartet wird, dass die EZB im Juni die Zinsen in einem ersten Zinsschritt wieder senkt. Angenommen wird, dass die Zinsen um 0,5 Prozent sinken. Für die Immo-Leistbarkeit bedeutet das laut durchblicker-Modellrechnung aber nur eine marginale Erleichterung: Statt 59 Prozent wären dann "nur" mehr 55 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens fällig. "Um bei der Schuldentilgungsquote von 40 Prozent zu landen, bräuchte es eine Zinssenkung in Höhe von rund 3,0 Prozent – und das ist aus jetziger Sicht nicht zu erwarten, bzw. es sind bereits im nächsten Jahr wieder Zinserhöhungen denkmöglich", sagt Andreas Ederer, Head of Banking bei durchblicker.at.
Stark betroffen seien nach wie vor auch jüngst abgeschlossene variable Kredite. Hätte man dieselbe Wohnung bereits 2021 erworben, zahlte man damals für einen variabel verzinsten Kredit im ersten Monat 1740 Euro zurück. Inzwischen beträgt die Rückzahlungsrate 2745 Euro – und damit knapp 60 Prozent mehr als zum Abschluss des Kredits. Das variable Zinsniveau ist seit Jahresbeginn rückläufig. Der Grund: Die Märkte haben die in Kürze zu erwartenden Zinssenkungen der EZB bereits eingepreist. Der Euribor liegt derzeit rund 6,3 Prozent unter dem Niveau von Ende 2023. Seit nunmehr einem Jahr sind Fixzinsangebote günstiger als variable Kredite. So kostet aktuell eine 15-jährige Fixzinsbindung um bis zu 1,575 Prozentpunkte weniger als die variabel verzinste Kreditalternative.
„All jene mit variablen Krediten, die aktuell Schwierigkeiten mit der Tilgung ihres Kredits haben, sollten auf jeden Fall eine Umschuldung in Erwägung ziehen", erklärt Ederer. Damit lasse sich das Zinsänderungsrisiko für einen definierten Zeitraum völlig ausschalten. "Das schafft finanzielle Sicherheit. Wer es sich leisten kann, auf sinkende Zinsen zu wetten, für den kann es sich auszahlen, bis Jahresende abzuwarten", fasst Ederer zusammen. (Bettina Pfluger, 6.5.2024)